北京市昌平区人民法院近日通报的一起典型案例中，房东因违规隔断导致合同无法履行，构成违约如何买杠杆股票，其以停电方式胁迫租客“同意”扣除租金的行为亦未获法院支持。
2023年10月，租户顾女士与房东张先生签订了一份房屋租赁合同。合同约定，顾女士承租张先生房屋的一间主卧，租期为一年，月租金为2550元，支付方式为押一付二。顾女士依约支付了押金及首期两个月的租金，并在次月再次支付了后续两个月的租金。
然而，在合同履行过程中，因该房屋存在违规隔断被相关部门拆除。张先生于2023年11月30日单方面解除了合同。据顾女士陈述，张先生不仅以停电方式逼迫其搬离，还以其被邻居举报扰民为由，扣除了她已支付的两个月租金。张先生要求顾女士在微信上回复“同意”才可退还押金，顾女士在无奈之下只得照做。此后，顾女士将张先生诉至法院，要求确认合同解除，并返还被扣留的租金。
庭审中，张先生承认扣留了顾女士5100元租金。他辩称，顾女士存在扰民行为导致房屋被举报，隔断被拆，其行为已构成违约，应依约支付违约金。张先生认为，双方后续的微信沟通已就此事达成一致，故租金不应退还。
法院经审理认为，张先生作为出租人，负有保证房屋在租赁期间处于适租状态的义务。其违规搭建隔断的行为直接导致租赁合同无法继续履行，已构成根本违约。因此，张先生应将顾女士预先支付但尚未使用的租金全额退还。
对于张先生主张的顾女士扰民问题，法院指出其未能提供充分证据予以证明。此外，法院特别指出，从双方微信沟通记录看，张先生的言辞带有明显的胁迫意味，即以不退款相要挟。顾女士随后回复的“同意”，是在担忧和被迫情况下采取的止损措施，并非其真实意思表示。因此，法院认定双方并未就扣款事宜达成有效合意，张先生扣留租金缺乏事实与法律依据。
最终，昌平区人民法院判决确认双方房屋租赁合同解除，张先生需向顾女士退还租金5100元。
法官结合此案提示，根据《民法典》相关规定，出租人应保证租赁物符合约定用途。若一方以胁迫手段使对方违背真实意思实施法律行为，受胁迫方有权请求撤销。法官建议，房东应遵守法规如何买杠杆股票，不得违规改变房屋结构；租客在签约时应注意审查房屋合法性与安全性，并留存好付款凭证及沟通记录。如遇出租人以扣款等方式胁迫签署不利协议，应注意保存证据，及时通过法律途径维权。
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